כמה זמן אורך פינוי בינוי?
פרויקטים של פינוי בינוי, המבוצעים במרחבים עירוניים וקהילתיים רבים ברחבי הארץ, מהווים פרויקטים מאתגרים ומורכבים, שמביאים באופן טבעי לשאלה כמה זמן, בעצם, אורך פרויקט פינוי בינוי?
פרויקטים של פינוי בינוי, המבוצעים במרחבים עירוניים וקהילתיים רבים ברחבי הארץ, מהווים פרויקטים מאתגרים ומורכבים, שמביאים באופן טבעי לשאלה כמה זמן, בעצם, אורך פרויקט פינוי בינוי?
במסגרת הפרויקטים שאותם אנו מקדמים בגשם החזקות, שאלת משך הזמן של פרויקט פינוי בינוי מהווה שאלה מרכזית, לבטח עבור דיירי הבניינים עצמם, שנאלצים לאורך כל הפרויקט להתגורר בדירות חלופיות.
נתונים שפרסמו בעבר על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הליך של פינוי בינוי אורך ברוב המקרים בין 10 ל-12 שנים. אורך הזמן מתחיל מרגע ההכרזה על המתחם, כשהבנייה של הבניין החדש אורכת לרוב כ-50% מהמזמן.
מהו בעצם הסכם פינוי בינוי?
הסכם פינוי בינוי נעשה בין יזמים לדיירים בבנייני מגורים, כשבמסגרת אותו הסכם דיירי הבניין מוכרים את הזכויות בדירה לאותו יזם וזאת בכדי שיוכל לבצע הריסה של הבניין הקיים, בעבור הקמה של בניין חדש באותו השטח.
בתמורה למכירת הזכויות ליזם, זוכים הדיירים במסגרת הסכם הפינוי בינוי, לדירות חדשות ורחבות יותר, כשלרוב אלו אף כוללות מחסן וחנייה פרטית. בזמן הפרויקט, נהנים הדיירים ממימון שכר הדירה בעבור מגורים בדירה חלופית, זאת לצד מימון עלויות נוספות, דוגמת עלויות ועד הבית.
הגדרת פרקי זמן לפרויקט פינוי בינוי
בחתימה על הסכם פרויקט פינוי בינוי בין היזם לדיירים, קיימת חשיבות רבה בהגדרה והסכמה על פרקי זמן לביצוע בפועל. פרקי הזמן שיוגדרו יתייחסו לתחילת הריסת הבניין, מועד פינוי הדיירים לדירות חלופות ואף בהגדרת מועד תחילת בניית הבניין החדש ועד כלל המועדים במסירת הדירות החדשות לדיירים (ישנם מקרים בהם דירות מסוימות יימסרו במועד מוקדם יותר לחלק מהדיירים).
הגדרת פרקי הזמן מאפשרים לכלל הצדדים לקבל מסגרת זמן רחבה שעליה ניתן להסתמך. ליזם, ולבטח לדיירים, מתאפשר לתכלל את צעדיהם והתנהלותם, בין אם מדובר על שכירת דירות חלופיות ועד אופן התנהלותם בנוגע למקומות העבודה שלהם, מסגרות החינוך של ילדיהם ועוד.
מימוש עסקת פינוי בינוי
מימושה של עסקת פינוי בינוי בין הדיירים ליזם תלויה במספר גורמים, כשאלו כוללים בראש ובראשונה את הסכמת רוב הדיירים לפרויקט (לפחות כ-80% מבעלי הדירות בפרויקט עצמו ולפחות 67% מכל בניין) ובהמשך אישור תוכנית הפינוי בינוי במוסדות התכנון השונות, בקבלת היתרי הבנייה וליווי וסיוע מהבנקים.
השלבים למימוש עסקת פינוי בינוי מהווים שלבים בהם קיימת חוסר ודאות רבה. על כן, קשה להעריך מראש מהו אורך הזמן שאמור לעבור עד לתחילת מימוש העסקה בפועל. במקרים בהם אחד מהתנאים אינו מתקיים בפרק הזמן שנקבע לו מראש, ייחשב ההסכם כהסכם שלא נכנס לתוקפו ואחד מהצדדים יהיה רשאי להודיע לרשויות המס כי הוא מבוטל.
אילו מקרים מעכבים אינם נחשבים להפרה מצד היזם?
כפי שציינו קודם, אי עמידה בפרקי הזמן של פרויקט פינוי בינוי מצד היזם, תוביל להפרה של ההסכם מצידו. עם זאת, ישנם מקרים ובהם עיכוב הפרויקט, בשל סיבות שאינן תלויות ביזם, לא יהוו עילה להפרת ההסכם מצידו.
בישראל, למודת המלחמות והמבצעים הצבאיים, מצבים אלו עלולים להוביל לפגיעה רוחבית ומשמעותית במימוש של פרויקט פינוי בינוי ובתוכו מימוש העמידה בזמנים. במרחבים עירוניים בהם מתקיימים פרויקטים של פינוי בינוי, כשאלו חשופים להתקפות של טילים למשל, יתבקש היזם, על ידי גופי הביטחון, להשהות את העבודות במקום, מה שיפגע כמובן ביכולתו לעמוד בזמנים שנקבעו.
מקרה נוסף שאינו יוביל להפרת ההסכם מצד היזם, בשל עיכוב במימוש התוכנית, נוגע למקרים ובהם הוחלט על שביתה חד צדדית של עובדים ופועלים. שביתות חד צדדיות אלו, שעלולות להגיע למספר דו ספרתי של ימים יפגעו בקידום הפרויקט, כשליזם, כמובן, אין יד בדבר.
חשוב לציין, כי גם במקרים של עיכובים בשל מצב מלחמה או שביתות, מחויב היזם להמשיך בתשלום שכר הדירה לדיירים שפונו, במידה וקבלת הדירה החדשה תתעכב ותאלץ אותם להתגורר חודשים נוספים באותן דירות חלופיות.